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중고트럭매매 [올앳부동산]“시흥 세입자는 왜 한 푼도 보호받지 못했나”…최우선변제 제도의 사각지대

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작성자 행복인
댓글 0건 조회 0회 작성일 25-10-16 02:25

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중고트럭매매 A씨는 2021년 초 경기 시흥시 남부 거북섬동의 33㎡(10평) 남짓한 원룸에 전세보증금 8000만원을 내고 입주했다. 자신이 전세사기 피해자가 됐다는 걸 깨달은 시점은 3년 뒤인 2024년, 집 앞에 붙은 경매 개시 결정서를 보고나서다.
A씨는 부랴부랴 피해자 신청과 상담에 나섰지만, 보증금을 한 푼도 건질 수 없었다. 해당 지역에서 최우선 변제를 받을 수 있는 소액 보증금 기준이 5000만원까지였기 때문이다. A씨에겐 집이 경매에 넘어가도 세입자가 최소한의 보증금을 받을 수 있도록 보장하는 장치인 ‘최우선변제 제도’가 무용지물이었던 셈이다.
A씨처럼 경제적으로 취약한 소액 임차인을 위한 최우선변제 제도에 대한 전면적 개선이 필요하다는 목소리가 나온다. 소액 임차인으로 인정되는 시점, 지역 등에 따라 적용 내용이 달라지는 복잡한 법 체계가 현실의 주거 상황과 어긋날 뿐 아니라 보호가 필요한 세입자를 되레 배제하고 있다는 이유에서다.
최우선변제 제도는 세입자가 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못하고, 임대주택이 경매로 넘어갔을 때 세입자가 얼마간의 보증금을 돌려받을 수 있도록 한 제도다. 세입자의 확정일자·전입일에 앞서 근저당권 등 담보물권이 설정됐더라도, 보증금 중 최소한은 무조건 받을 수 있도록 정해놓은 것이다.
현행법은 모든 세입자의 최우선변제권을 인정하진 않는다. 보증금이 많지 않은 세입자가 경제적으로 더 취약하다고 보고, 일정 금액 이하의 ‘소액 임차인’만 최우선변제 제도로 보호하고 있다.
문제는 소액 임차인으로 인정될 수 있는 보증금 기준이 시기와 지역 등에 따라 달라진다는 데 있다.
12일 한국도시연구소 계간지에 실린 논문 ‘소액임차인 최우선변제 제도의 문제점과 개선방안’을 보면, 소액 보증금 기준을 정하는 최우선변제 규정(주택임대차보호법 시행령)은 1984년 제정 이후 임대료 상승을 반영해 총 10차례 상향 조정됐다. 특히 2010년 이후에는 2010년, 2014년, 2016년, 2018년, 2023년 등 2~5년 주기로 다섯 차례 조정됐다. 서울 기준으로 2010년엔 보증금 7500만원까지 소액 임차인으로 인정됐다면 2018년에는 기준금액이 1억1000만원, 2023년에는 1억6500만원까지 올랐다.
예를 들어 2021년 서울에서 1억1000만원의 보증금으로 전세계약을 체결한 B씨의 경우 당시 기준으로 가장 최근 규정이었던 2018년 기준에 따라 소액 임차인 여부가 판단되는 걸까. 답은 ‘그렇지 않다’. 현행법상 세입자의 확정일자나 전입일과 무관하게 집주인이 해당 주택을 담보로 돈을 빌린 시점이 관련 규정을 적용하는 기준이 되기 때문이다. B씨가 살던 주택에 2017년 근저당권이 설정됐다고 가정하면 2016년 설정된 기준(1억원)이 적용돼 B씨는 소액 임차인으로 인정되지 않는다.
이처럼 세입자의 입주 시점과 무관한 ‘기준 시점’ 문제는 오랫동안 최우선변제 제도의 문제로 지적돼왔다. 이에 국정기획위원회가 지난 7월 소액 임차인 여부 판단 시점을 최초 근저당권 설정일이 아닌 임대차 계약일로 변경하는 것을 ‘신속추진 과제’로 제안해 제도 개선이 추진되고 있다. 국토교통부 관계자는 “현재 관련 법안이 발의돼 국회 통과를 기다리고 있다”고 말했다.
소액 임차인으로 인정받을 수 있는 보증금 수준은 지역에 따라서도 다르게 책정된다. 수요가 많은 대도시일수록 보증금이 비싸기 때문에 ‘소액 보증금’ 기준도 그만큼 높아지는 것이다. 이 때문에 현행 시행령은 전국을 4개 권역으로 나눠 소액 보증금 기준을 정하고 있다. 4개 권역은 ①서울특별시, ②과밀억제권역(서울 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시, 김포시 ③광역시(과밀억제권역 및 군 지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시 ④그밖의 지역이다.
A씨가 사는 시흥시는 일단 과밀억제구역으로 분류돼 소액 임차인을 판단하는 보증금 기준이 서울 다음으로 높은 편이다. 과밀억제구역은 수도권정비계획법에 따른 지역 구분으로, 이미 인구와 산업이 지나치게 집중돼 있어 이를 유발하는 시설을 세우는 것이 제한된 곳을 말한다.
A씨 집주인은 2018년 8월 해당 주택을 담보로 대출을 받았고, 보증금 기준 상향은 한 달 뒤인 그해 9월에 이뤄졌다. 이에 A씨는 2016년 기준 과밀억제구역 소액 보증금 기준(8000만원)을 적용받아 기준 금액의 3분의 1(2700만원)을 최우선으로 변제받을 수 있을 것으로 보였다.
그런데 A씨는 보증금을 왜 한 푼도 받을 수 없게 된 걸까. 공교롭게도 A씨가 계약한 집은 시흥시 내에서도 반월특수지역 내에 있기 때문이다. 시흥·안산·화성시에 걸쳐 있는 이 특수지역은 개발 억제보다는 사업체 유치를 장려하기 위해 1994년부터 줄곧 과밀억제권역에서 제외돼 ‘성장관리권역’에 포함돼왔다. 과거와 달리 거북섬, 웨이브파크 등 복합도시가 들어서면서 현재는 상당 규모의 주거시설이 들어섰지만 법 체계가 이 변화를 담아내지 못한 것이다.
이런 이유로 A씨가 사는 집은 ‘그밖의 지역’으로 분류돼 2016년 기준 보증금이 5000만원 이하인 경우에만 임차인이 보호를 받을 수 있다. 한 끗 차이로 그가 사는 곳이 ‘과밀억제구역’에서 제외돼 사각지대에 방치된 것이다. 이는 시흥시만의 사례가 아니다. 남양주시 내에서도 차로 10분이면 오갈 수 있는 지역이 과밀억제권역과 성장관리지역으로 구분돼 있다. 인천광역시 역시 비슷한 상황이다.
이처럼 최우선변제 제도의 가장 큰 문제는 너무 복잡하다는 데 있다. 임차인이 자신이 최우선변제를 받을 수 있는지 여부를 판단하기 어려워 피해 구제를 제대로 받기 힘들다.
사각지대가 발생하기 쉽다는 점도 문제로 꼽힌다. 현재 법무부 산하 주택임대차위원회가 2~5년 주기로 일부 지역에서 급격히 오르는 전세가 등을 고려해 새 ‘소액 임차인’ 기준을 정하고 있는데 법령에는 이에 대한 근거나 기준이 없다. 특히 수도권정비계획법 등 주거나 임차인 보호와는 관련이 없는 법률을 기준으로 보증금 기준을 구분하는 것이 부적절하다는 지적이 나온다.
근본적으로 소액 임차인에게만 최우선변제권을 보장하는 체계를 바꾸어야 한다는 목소리가 나온다. 김기성 한국도시연구소 연구원은 “소액 임차인의 보증금만 보호하는 잔여적 체계가 아니라, 모든 임차인이 최소한의 보증금을 보장받을 수 있는 체계로 가야 한다”고 말했다.
12일 서울 서초구 한강 세빛섬 앞에 2026 북중미 월드컵 공인구인 ‘트리온다(TRIONDA)’ 조형물이 설치돼 있다.
<연합뉴스>
태국군이 국경 지역에 사는 캄보디아인을 상대로 확성기를 동원한 심리전을 펼치자 주민들이 고통을 호소하고 있다. 이에 반발한 캄보디아군이 동남아시아국가연합(아세안) 관계자들과 함께 국경 지역을 시찰하며 휴전 이후로도 양국 간 긴장이 이어지고 있다.
태국 매체 방콕포스트는 12일(현지시간) 캄보디아 국방부가 전날 휴전 이행을 관찰하는 아세안 임시 감시단을 이끌고 반테이 메안체이주 오츠로브 지역의 숙, 쁘레이 찬 마을을 시찰했다고 전했다. 이 마을들은 태국 사께오주 반농야께우 마을과 국경을 맞대고 있다.
이번 시찰은 최근 태국군이 확성기 방송을 통해 노인·어린이 등 캄보디아 취약 계층에게 불안감을 조성하고 있다는 캄보디아 측 항의에 따라 이뤄졌다. 태국군은 지난 10일부터 헬리콥터 소리, 제트엔진 소리, 귀신 소리 등을 확성기를 통해 방송했다. 특히 귀신 소리는 캄보디아 사람들에게 위협을 가한다는 미신적 의미가 있다.
캄보디아 국방부는 확성기 방송을 “인도주의적 규범 위반”이라고 규정했다. 캄보디아 매체 크메르타임스는 밤늦게까지 울려 퍼지는 소음에 주민들이 큰 공포를 느끼고 있다고 전했다. 이어 음향기기를 이용한 심리전은 어린이와 노인에게 정신적 고통과 불면증, 공포를 안겨준다며 “심리적 고문”이라고 비판했다.
크메르타임스는 확성기 시위를 이끄는 ‘군 좀팔랑’이 군인이 아닌 SNS 인플루언서라는 점도 문제로 지적했다. 군 좀팔랑이라는 이름으로 활동하는 군터치 퐁파이분웨트는 평소 반캄보디아 정서에 기반한 선동적 발언으로 인기를 끈 태국 민족주의 인플루언서다. 군터치는 이전에도 캄보디아 민간인들에게 인분을 무기로 사용하겠다는 발언을 한 바 있다. 크메르타임스는 “단순히 비열한 행위를 넘어서 이는 민간인을 모욕하거나 심리적으로 고문하려는 의도를 가진 행위로 국제인도법 위반에 해당한다”고 비판했다. 이어 군터치를 처벌하기는커녕 침묵을 지키는 태국 군부도 이를 방조하고 있다고 했다.
태국군은 “맥락에 따라 상황을 살펴봐야 한다”며 캄보디아 측 주장을 반박했다. 윈타이 수와리 태국군 대변인은 “해당 지역은 캄보디아군이 여러 차례 침범해온 곳”이며 “이에 분노한 태국 시민들이 확성기를 이용한 비폭력 시위를 벌였다”고 했다. 그는 태국군이 사께오주에서 캄보디아를 향해 벌이는 모든 작전은 민간인에 대한 위험을 최소화하는 것을 목표로 하고 있다고 덧붙였다.
지난 7월24일 국경 지역에서 중화기를 동원한 무력 충돌을 벌인 두 나라는 교전 닷새 만인 7월29일 휴전에 합의했다. 그러나 휴전 상태에 돌입한 이후로도 갈등은 이어지고 있다. 지난달 태국군이 반농야께우 마을에 철조망을 설치하자 이에 항의하는 캄보디아인과 태국군이 충돌해 시위대 중 최소 23명이 부상했다.

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