전세반환보증이 전세값을 올리는 ‘역설’···경실련 “HUG 보증도 LTV 적용해야” > 갤러리

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주택도시보증공사(HUG)가 제공하는 전세보증금 반환보증보험의 담보인정비율(현행 90%)을 주택담보대출(LTV 60~70%) 수준으로 대폭 낮춰야 한다는 주장이 제기됐다.
정부가 주택 가격에 맞먹는 전셋값에 대해 반환을 보증하면서 전세가가 부풀려진 부작용이 큰 만큼, 보증비율을 낮추지 않고는 전세사기 등으로 혼란해진 임대차 시장을 정상화하기 어렵다는 것이다.
경제정의실천연합은 10일 기자회견을 열고 “집값 하락기가 아닌 상승기 때 전세 보증금 미반환 사고가 폭증한 것은 정부가 무분별하게 늘린 전세금 반환보증이 전세가를 부풀렸다는 방증”이라며 “지금이라도 대국민 합의에 나서서 반환보증에 60~70% 수준의 담보인정비율을 적용하는 방향으로 제도를 개선해야 한다”고 촉구했다.
은행이 주택을 담보로 대출을 내줄 때 60~70%의 주택담보인정비율(LTV)을 상한선을 두는 것처럼 정부가 반환을 보장하는 전세보증금 액수도 유사한 선을 설정하는 게 합당하다는 취지다.
이날 경실련이 발표한 ‘보증금 반환보증제도 실태 분석’ 결과를 보면, 담보인정비율을 100%로 인상한 2017년 2월을 기점으로 반환보증 가입이 폭발적으로 늘었다.
2017년 9조5000억원이던 반환보증 가입액수는 이듬해 19조원으로 두 배 늘었다. 반환보증 가입 규모는 이후 매년 큰 폭으로 늘어 2022년 55조5000억원에 이르렀고, 그해 대규모 전세사기 사태가 벌어지자 더욱 커졌다. 2023년 가입액은 71조3000억원으로 정점을 찍었고 지난해는 다소 줄어든 67조3000억원을 기록했다.
반환보증 제도가 도입된 2013년부터 지난해 연말까지 HUG가 집주인 대신 세입자에게 물어준 보증금(대위변제액)은 9조8000억원이다. 이 중 HUG가 집주인으로부터 회수한 금액은 2조5000억원에 그쳐, 미회수율이 74%에 이른다. 구멍난 전세제도의 허점을 세금으로 메운 셈이다.
HUG의 대위변제 내역을 주택 유형별로 살펴보면, 전체 대위변제액의 절반(48%) 정도가 다세대 주택(4조7000억원)에 집중됐다. 다세대 주택 대위변제액은 2024년까지 가입된 다세대 보증보험 전체 액수의 10%에 이른다. 반면 아파트는 가입액 대비 대위변제 금액이 1% 수준이다.
경실련은 정부의 보증 확대가 특히 다세대 주택의 전세가를 밀어 올렸다고 지적했다. 아파트와 달리 가격 산정이 쉽지 않은 빌라에 ‘전세금 반환 100% 보증’을 내주자 전세값이 ‘부르는 게 값’이 됐고, 이 상황이 역전세로 이어지거나 전세사기를 유발해 임차인 피해를 키웠다는 것이다.
2018년 불과 285건이던 HUG의 전세보증금 대위변제 건수는 2019년 1364건으로 늘었고, 2022년 4296건, 2023년 1만6040건, 2024년 1만8553건으로 폭증했다.
경실련은 “정부의 ‘100% 보증’으로 주택가격과 동일한 수준의 전세금을 받을 수 있게 되자 이를 이용한 ‘무자본 갭투자’와 제도를 악용한 ‘전세사기’가 성행한 결과”라고 분석했다.
하지만 경실련 주장대로 정부가 HUG 반환보증 담보인정비율을 낮추면 당장 임대차 시장에 큰 충격이 될 수 있고 전세의 월세화 가속화에 대한 우려도 나온다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “우리나라 임대차 시장은 전세금 ‘돌려막기’를 전제로 형성돼 있어, 반환보증을 급격히 축소하면 그 충격이 저가 주택 집주인과 세입자에게 고스란히 돌아가므로 단계적 시행이 필수적”이라고 말했다.
경실련도 이런 충격을 최소화할 장치가 필요하다고 본다. 조정흔 경실련 토지주택위원장은 “전세 보증금이 낮아지는 과정에서 타격을 입는 임대인들에게 전세금 반환대출을 내주는 등 지원책을 병행하는 방안을 검토해야 한다”고 말했다.
은행들이 주택담보대출에 매기는 위험가중치가 일반 기업대출의 3분의 1에 불과한 것으로 나타났다. 은행들이 손쉬운 주택담보대출 영업만 하지 않고 기업대출 등 생산성 있는 곳으로 자금이 흐르도록 위험가중치를 재설정해야 한다는 지적이 나온다.
용혜인 기본소득당 의원이 10일 금융감독원에서 받은 ‘20개 국내 은행의 대출 익스포져별 위험자산 가중치’ 자료를 보면, 지난 3월 기준으로 BIS 자기자본비율 규제에 있어 이들 은행의 주담대 위험가중치 평균은 18.9%로 나타났다. 이는 일반기업대출의 위험가중치(57.9%)의 약 3분의 1 수준이다. 개인신용대출 등을 포함한 소매대출의 위험가중치는 21.4%였다.
위험가중치는 은행 대출금이 얼마나 회수 가능성이 낮은지 등을 반영한 것으로, 재무건전성 규제에 있어 중요한 지표다. 은행들은 자기자본을 위험가중자산의 8% 이상으로 유지해야 하는데, 위험가중치가 높은 대출을 많이 할수록 위험가중자산의 크기가 커져 재무건전성 비율이 하락할 수 있다. 부동산을 담보로 잡고 있어 위험가중치가 낮은 주택담보대출을 선호하게 되는 구조인 셈이다.
용 의원은 이에 주담대의 위험가중치 상향 조정이 필요하며, 특히 다주택자 주담대에 보다 초점을 맞출 필요도 있다고 지적했다. 정부가 최근 수도권 다주택자를 대상으로 규제를 강화했으나 여전히 지방은 규제 시각지대에 있고, 긴 관점으로 보더라도 위험가중치 상향으로 더 규제를 강화할 필요가 있다는 취지다. 그는 “(과거 대출을 보면) 다주택 차주가 주담대 총량의 3분의 1 이상을 차지하는 것으로 추정된 만큼, 다주택자 규제 강화가 합리적이고 현실적인 접근”이라고 말했다.
이재명 정부의 인수위 격인 국정기획위원회에서도 이 부분을 문제로 인식, 주담대의 위험가중치 하한선을 높이는 방향을 검토하고 있다. 국정기획위는 최근 발간한 ‘대한민국 진짜성장을 위한 전략’ 보고서에서 “홍콩·스웨덴의 경우 주담대 위험가중치 하한을 25%로 상향한 바 있다”고 거론했다. 금융당국도 지난 3일 가계대출 점검회의 결과에서 가계대출 규제를 위해 향후 가능한 추가 조치로 주담대 위험가중치 조정을 검토할 수 있다고 말한 바 있다. 주담대 위험가중치가 높아지면 결과적으로 부동산 대출 공급을 일정 부분 줄이는 효과를 가져올 것으로 보인다.
공석이 된 전북교육감 재선거는 실시되지 않는다.
전북도선거관리위원회는 10일 “전북교육감 재선거를 실시하지 않기로 결정했다”고 밝혔다.
앞서 대법원은 지난 6월26일 지방교육자치에 관한 법률(교육자치법) 위반 혐의로 기소된 서거석 교육감에게 벌금 500만원을 선고한 원심판결을 확정했다.
전북선관위는 지난 3일 이같은 대법원 판결문을 받고 회의를 거쳐 결정을 내렸다. 재선거 관리에 드는 비용과 인력, 2014년 이후 시도지사 및 교육감 재·보궐선거 미실시 결정 사례, 관계기관 의견 등을 종합했다.
공직선거법 201조도 ‘보궐선거 등은 그 선거일로부터 임기 만료일까지의 기간이 1년 미만이면 실시하지 않는다’고 규정하고 있다.
서 전 교육감은 2013년 동료 교수를 폭행하고도 교육감 선거 과정에서 이를 부인하는 취지의 허위 사실을 유포한 혐의(지방교육자치에 관한 법률 위반)로 기소돼 당선무효형을 받았다.
충남 홍성군은 다음달 1일까지 귀어를 희망하는 도시민 등이 어촌에 안정적으로 정착할 수 있도록 창업자금(융자)을 지원하는 ‘2025년 귀어 창업 및 주택구입 지원 사업’ 대상자를 모집한다고 8일 밝혔다.
사업대상은 올해 기준 만 65세 이하(1959년 1월1일 이후 출생자)인 귀어업인(희망자 포함) 또는 농어촌지역에 거주하면서 최근 5년 이내 어업 또는 양식업을 경영하지 않은 비어업인(재촌 비어업인)이다.
거주기간과 귀어와 관련된 교육 이수 실적 등도 모두 충족해야 한다.
대상자로 선정되면 창업자금 최대 3억원과 주택 구입 자금 최대 7500만원을 지원받을 수 있다.
대출금리는 연 1.5%, 5년 거치 10년 분할 상환방식이다.
사업 신청 희망자는 홍성군 누리집 공고문을 참고한 뒤 군 해양수산과를 방문해 사업신청서와 구비서류를 제출하면 된다.
관련 문의는 해양수산과 수산정책팀(041-630-1781)으로 하면 된다.
군 관계자는 “귀어를 희망하는 도시민들이 어촌지역에 안정적으로 정착할 수 있도록 노력하겠다”며 “만 40세 미만의 청년 어업인을 대상으로는 어업경영 경력에 따라 월 90만~110만원을 지원하는 청년어촌정착지원 사업을 추진하고 있다”고 말했다.
7월 초부터 기상 관측 이래 가장 강력한 폭염이 기승을 부렸다. 8일 서울 기온이 37.7도까지 오르며 7월 상순 중 역대 최고치를 찍었다. 동해안 지역에 이어지던 찜통더위는 이번에 동풍을 타고 넘어와 수도권을 비롯한 백두대간 서쪽 지역을 덮쳤다.
8일 기상청 관측을 보면, 이날 오후 3시 6분쯤 서울(종로구 서울기상관측소 기준) 기온이 37.7도까지 오르면서 서울에서 근대적인 기상관측을 시작한 이래 7월 상순(1∼10일) 기온으로는 최고치를 기록했다. 종전 서울 7월 상순 최고기온은 1939년 7월 9일 기록된 36.8도였는데 86년 만에 이를 1도 가까이 뛰어넘은 것이다. 서울에서 7월 기온관측이 1908년부터 시작됐다는 점을 고려하면 7월 상순 기준으로는 117년 만에 가장 더운 날로 기록을 세웠다.
서울 외에도 수원(35.7도), 청주(35.7도), 대전(36.1도), 충주(35.2), 서산(36.4도), 파주(34.5도), 북춘천(36.3도) 등에서 7월 상순 최고기온이 경신됐다. 이날 폭염특보가 발효된 국토 서쪽 대부분 지역은 체감온도 30~38도의 분포를 보이며 매우 무더웠다.
기상청은 당분간 동해북부해상에 위치한 고기압 가장자리를 따라 동풍이 불어오면서 인천과 경기 서부 등 서쪽 지역을 중심으로 폭염특보가 강화될 가능성이 있다고 이날 예보했다.
서울에는 지난 7일 올해 첫 폭염경보가 발효됐다. 이날 경기와 충청·전라 서해안 지역을 중심으로 폭염주의보가 폭염경보로 확대 및 강화됐다. 폭염주의보는 일 최고 체감온도 33도 이상인 상태가 이틀 이상 지속할 것으로 예상될 때 발표된다. 폭염경보 기준은 35도다. 간밤 서울과 충청·전라 서해안과 내륙 지역을 중심으로 열대야 현상도 이어졌다.
동풍이 불어오기 전인 지난 6일까지는 강릉, 동해, 울진 등 영동 지역을 중심으로 역대급 폭염이 이어졌다. 지난달 29일부터 8일째 열대야가 지속하던 강릉에서는 밤사이 최저기온이 30도 이상에 머무는 ‘초열대야’ 현상도 빈번했다. 7일부터는 비교적 서늘한 바닷바람이 불어오며 8일 오후 기준 강릉은 28.5도, 동해는 26.2도, 울진은 28.6도로 기온이 누그러졌다.
태백산맥을 사이에 두고 국토 동쪽과 서쪽이 다른 기온 분포를 보이는 이유는 ‘푄 현상’ 때문이다. 푄 현상은 바람이 산을 타고 올라갔다가 내려오면서 기온이 높아지는 현상을 말한다. 서풍이 불 때는 해풍이 유입되는 서해안 지역은 기온이 상대적으로 낮지만 태백산맥을 넘으며 고온 건조해진 바람을 맞는 동해안 지역은 무더워진다. 반대로 동풍이 불어오면 동해안 지역의 기온은 비교적 서늘해지지만 태백산맥 서쪽 지역은 더워진다.
더위는 최소 이달 16일까지는 이어질 것으로 전망된다. 서쪽 지역에 더위를 부른 동풍은 오는 11일쯤 그치겠으나 이후 북서쪽에서 다가오는 기압골과 남쪽에 자리한 고기압 사이로 남서풍이 불면서 고온다습한 남서풍이 유입돼 후텁지근한 날씨가 나타나겠다. 이땐 다시 태백산맥 동쪽이 매우 무더울 것으로 예상된다. 기상청은 “소나기가 내리는 지역에서는 일시적으로 기온이 내려가겠으나, 비가 그친 뒤에는 습도가 높은 상태에서 다시 기온이 올라가 무덥겠다”고 내다봤다.

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