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중고트럭매매 [올앳부동산][단독]64억원 건물이 48억원으로…HUG 인정평가 시행 이후 감정가 평균 10% 떨어졌다

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작성자 행복인
댓글 0건 조회 0회 작성일 25-09-24 06:29

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중고트럭매매 서울 관악구에서 10년간 임대업을 해온 A씨는 주택 임대사업자가 의무로 가입해야 하는 전세보증금 반환보증보험을 갱신하기 위해 지난달 주택도시보증공사(HUG)에 감정평가를 의뢰했다가 큰 충격에 빠졌다. A씨가 소유한 8층짜리 다세대 주택의 감정평가액이 2년전 64억원이었으나 올해 48억원이 산정됐기 때문이다. 2023년 HUG가 선정한 감정평가 법인에서 받은 액수보다 25%나 떨어진 셈이다.
갑자기 감정평가액이 떨어지면서 전세 반환보증 보험 가입도 어려워졌다. 반환보증 보험은 세입자 보증금을 포함한 선순위 채권이 주택가격의 90%를 넘지 않아야 가입할 수 있는데, 감정가액이 대폭 낮아진 여파로 이 기준을 충족할 수 없게 된 것이다.
A씨는 “건물을 매입했던 10년 전 가격 수준”이라며 “멀쩡히 세입자를 받던 집이 순식간에 ‘깡통’ 건물이 됐다”며 분통을 터트렸다.
올해 6월부터 비아파트(오피스텔·다세대·다가구) 임대인이 반환보증에 가입할 때 HUG가 정한 감정 평가기관 자료만 적용하는 ‘인정 감정평가 제도’가 시행된 가운데, HUG 인정 감정액과 기존 감정액의 차이가 크게 벌어지면서 주택시장의 혼란이 가중되고 있다.
국회 기획재정위원회 소속 박민규 더불어민주당 의원이 19일 HUG에서 받은 서울지역 보증보험 재가입 주택 감정평가액 비교 자료를 보면, HUG 인정평가를 완료했고 이전 감정평가 내역도 존재하는 주택 등 161건(6월~8월말)의 인정평가 가격은 기존 감정액과 비교해 평균 5.9% 하락한 것으로 나타났다.
‘인정 감정평가제’란, 집주인이 전세보증금 반환보증을 가입하기 전에 HUG가 지정한 5개 감정평가법인에서 주택의 가격을 감정받는 제도다. 전세사기 사태 이후 도입됐다. 과거엔 HUG는 집주인이 자체적으로 감정평가법인에서 받아온 감정가액을 전부 인정해줬으나 집주인과 감정평가사가 짜고 건물가격을 올려 전세사기나 무자본 갭투기에 악용된다는 지적에 따라 도입된 제도다. 임대인과 감정평가사 연결을 끊어 담합을 원천 차단한다는 의도다.
제도 시행 이후 가액과 기존 자료를 비교한 결과, 과거 감정평가액과 이번 인정평가액이 같았던 사례는 단 두 건 뿐이었다. 전체의 70%가 넘는 122건(75.8%)은 기존보다 가격이 9.9% 떨어진 것으로 나타났다. 가격이 도리어 오른 경우는 전체의 23%에 불과한 37건으로 평균 6.8% 올랐다.
특히 전체 신청의 3건 중 1건은 예비감정 이후 감정평가 절차가 중단됐다. 인정평가제도 도입 이후 HUG를 통해 이뤄진 예비감정 916건 중 303건(33%)이 정식감정을 받지 않고 종결됐다. HUG는 감정평가액 외에 ‘주택 공시가격의 140%’도 주택가액으로 인정하는데, 예비감정에서 이보다 낮은 액수가 나와 신청자가 중도에 포기했거나 감정 진행중에 건물이 경매에 넘어가 반환보증 가입이 필요하지 않게된 경우도 있을 수 있다.
HUG 관계자는 인정평가 시행 전후 감정가액 차이가 큰 데 대해 “인정평가에서 기존 감정평가가 담보가치를 얼마나 적정하게 반영했는지, 시세가 얼마나 변동했는지 등을 반영한 결과”라고 설명했다. 그간 일부 법인 감정평가 결과가 부풀려진 면이 있었던 만큼 이를 바로잡은 결과라는 취지로 풀이된다.
다만 감정평가액 ‘부풀리기’를 막자는 취지는 좋으나 기존 감정액과 차이가 너무 벌어진다면 세입자의 주거 불안으로 이어질 수 있다는 우려가 나온다.
임대인 입장에선 감정액이 떨어지면서 보증금을 낮출 수밖에 없고 그러려면 단기간에 많은 현금을 확보해야 하는 부담이 생긴다. 전세보증보험은 세입자의 전세보증금 총액이 공시가격의 126%를 넘거나, 감정평가금액의 90%를 초과하면 가입이 거절되기 때문이다.
그렇다고 임대인이 반환보증 가입을 포기하면 전세사고 위험 때문에 아예 세입자가 들어오지 않는 맹점이 생긴다. 보증금 미반환이 단 한 건만 발생해도 나머지 가구 계약이 줄줄이 막히게 되는 임대업 특성상 전세 사고가 급증할 수 있다는 것이다.
A씨의 경우도 원·투룸으로 구성된 건물에 30가구가 평균 1억4000만원의 보증금에 세를 들어 살고 있다. A씨는 “보증보험 가입 요건에 맞추려면 보증금을 가구당 5000만원씩 낮춰 집을 내놓아야 하는데 총 15억원에 이르는 돈을 어떻게 마련할지 모르겠다”며 “지난 2년간 현금 10억원을 마련해 보증금을 내주며 버텼는데 이제 전세 사고를 피할 수 없을 것 같아 너무 두렵다”고 말했다.
불안한 건 세입자도 마찬가지다. 서울 다세대 투룸에서 4년간 거주하다 결혼을 계기로 이사를 준비하는 B씨는 “오는 12월 계약 만료를 앞두고 6월부터 집을 내놓았는데 8월 이후로는 집을 보러오는 사람이 하나도 없었다”며 “집주인이 보증반환 가입이 안 되고 전세대출도 막혀 세입자를 구하기 어렵다고 해서 신혼집 구하기를 잠정 중단한 상황”이라고 말했다.
박 의원은 “부풀려진 전세보증금을 낮추고 세입자를 보호하는 것은 중요한 일”이라면서도 “갑자기 낮아진 감정평가액이 시장에 심각한 충격을 주면 결국 전세사고가 늘어나고 HUG의 대위변제금액이 늘어나는 악순환이 벌어질 수 있다”고 지적했다. 그는 이어 “HUG가 선정한 5개 감정평가기관에만 일감이 몰려 ‘독과점’ 논란이 벌어지는 것도 문제”라고 지적했다.
HUG 관계자는 “서울시 등에서도 감정평가 관련 제도 개선을 제안한 바 있어 검토 중”이라면서도 “아직 구체적인 내용은 확정되지 않았다”고 밝혔다.
정부가 2035년까지 전력 생산 시 배출하는 온실가스양을 2018년 대비 최소 68%에서 최대 79% 이상 줄이는 감축 목표를 제시했다.
환경부는 23일 서울 서초구 한전아트센터에서 ‘2035 국가 온실가스 감축목표(NDC) 전력부문 대국민 토론회’를 열고 전력 부문 2035년 NDC 계획을 공개했다.
NDC는 국가가 정하는 향후 10년간 온실가스 배출량 감축 목표치다. 각국 정부는 올해까지 2035년 온실가스 감축안을 유엔기후변화협약 당사국에 제출해야 한다.
앞서 환경부는 2018년 대비 온실가스 배출량 감축 목표로 ‘48%’ ‘53%’ ‘61%’ ‘65%’를 제시했다.
이날 정부가 공개한 전력부문 감축안에 따르면 전력부문 배출량은 2018년 2억8300만t에서 2035년까지 최소 9200만t~최대 6100만t으로 감축해야 한다.
예를 들어 2035 NDC를 48%로 설정할 경우 2035년 전력 부문 배출량은 2018년 대비 68%(1억9100만t) 감소한 9200만t이 돼야 한다. NDC를 53%로 설정하면 감축률은 71(2억t)~73%(2억700만t)로 확대된다. 2035 NDC를 61~65%로 정하면 전력 부문 배출량 감축률은 79%(2억2200만t) 이상으로 늘어난다. 이 경우 2035년 배출량은 6100만t 이하로 낮아진다.
전력 부문 온실가스 배출량 감축을 늘리기 위한 방안으로는 ‘재생에너지’를 제시했다.
2035 NDC 48% 감축안에 맞춘다면 지난해 기준 34GW(기가와트)였던 재생에너지 설비 용량은 2035년까지 최소130GW 수준으로 늘려야 한다. 53% 감축안 기준으로 2035년 재생에너지 설비 용량은 150∼159GW, 61·65%안에 맞추려면 최대 160GW 이상으로 확대해야 한다. 정부는 재생에너지 발전 비중을 최소 29%에서 최대 37% 이상으로 끌어 올려야 할 것으로 내다봤다.
원전은 어떤 시나리오를 택하든 발전 비중 30%대를 유지할 전망이다. 2035 NDC가 48%인 경우 원전 발전 비중은 34%로 재생에너지(29%)보다 높다. 53% 감축안에서는 원전과 재생에너지 비중이 32~33%로 같다. 61·65% 감축안 기준으로는 재생에너지 비중이 37%로 원전 발전량 31%보다 높다.
정부는 10월 14일까지 5차례 토론회를 더 열고 2035 NDC 정부안을 확정할 계획이다.
서방의 제재 복원을 앞두고 이란이 국제원자력기구(IAEA) 사무총장과 유럽 외교 장관들을 접촉하는 등 외교적 해결 모색에 나섰다. 하지만 제재 복원 중단을 위한 시한이 얼마 남지 않은 상황에서 극적인 합의가 이뤄질 가능성은 매우 낮을 것으로 전망된다.
AP통신에 따르면 23일(현지시간) 아바스 아라그치 이란 외교장관은 독일·프랑스·영국 외교장관과 유엔의 대이란 제재 복원 및 핵 프로그램 문제에 관해 통화했다.
아라그치 장관은 이들과 통화 후 “제재를 재개하겠다고 위협하는 국가들은 법적, 도덕적 자격을 갖추지 못했다”면서도 “이란은 외교의 길을 절대 포기하지 않을 것이며 모든 외교적 해결책을 기꺼이 받아들일 준비가 됐다. 회담은 계속될 것”이라고 텔레그램을 통해 밝혔다.
이란 국영 통신 IRNA에 따르면 아라그치 장관은 전날 미국 뉴욕에서 라파엘 그로시 IAEA 사무총장과 회동했다. 회동을 마친 후 그로시 사무총장은 “현재 상황이 매우 어렵다”면서도 “더 많은 협력을 얻기 위한 방법을 찾고 있다”고 했다.
이러한 외교적 회동은 서방의 이란에 관한 제재 복원을 앞두고 이뤄진 것이다. 유엔의 대이란 제재는 안전보장이사회(안보리) 이사국 간 제재 종료 유지에 관한 별도 합의가 이뤄지지 않으면 오는 28일부터 자동으로 재개된다. 지난 19일 유엔 안보리는 이란 핵 프로그램에 관한 제재를 복원하는 취지의 표결을 했다. 이에 이란은 강하게 반발하며 IAEA와 협력을 중단하겠다고 선언했다.
하지만 이란과 서방 국가들의 협상이 원만히 이뤄질 가능성은 낮은 것으로 알려졌다. 카야 칼라스 유럽연합 외교안보 고위대표는 “이란과 합의에 도달할 수 있는 시간은 제한적”이라며 “이란이 핵 협상을 타결하면서 유엔 제재가 해제됐던 2015년처럼 이번 주말에 협상이 이뤄질 것인지는 예측하기 어렵다”고 말했다. 한 유럽 외교관은 로이터 통신에 “이란이 구체적인 조치를 신속히 취하지 않으면 제재가 다시 부과될 것”이라고 말했다.
이란 내에서도 핵 프로그램 문제를 두고 여론이 엇갈리고 있다. 이란에서는 이스라엘과 이란의 분쟁이 재발할 것을 우려해 마수드 페제시키안 이란 대통령이 도널드 트럼프 미 대통령을 만나 협상을 해야 한다는 여론이 나오고 있다.
반면 이란의 강경파 의원들은 이스라엘의 위협에 대비하여 핵무기를 제조해야 한다고 주장하고 있다. 보수적인 성향으로 분류되는 이란 국회의원 70명은 이러한 내용의 서한을 페제시키안 대통령 등에게 보냈다. 이들은 “20년 전 알리 아야톨라 하메네이 이란 최고지도자가 핵무기 사용을 금지하는 판결을 내렸지만, 핵무기를 제작하거나 보관하는 것까지 금지하는 것은 아니다”라고 주장했다.

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