여자레플리카 “PF의 자기자본비율 높여서 부동산 부실 뇌관 제거해야” > 갤러리

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여자레플리카 현재 ‘사업비의 3%’면 시행 가능공사비 97% 대출 자체가 지뢰밭
비율 높을수록 전반적 위험 감소주요국은 20~40% 수준으로 규제정부, 20%까지 단계적 상향 추진
부동산 시장 부실의 뇌관으로 꼽히는 프로젝트파이낸싱(PF)의 자기자본비율을 사업비의 3%에서 20% 수준까지 끌어올리면 아파트 건설 총사업비가 11.1% 줄어드는 것으로 나타났다.
한국개발연구원(KDI)은 22일 ‘부동산 PF 자본확충의 효과와 제도 개선 방안’ 보고서를 통해 2013~2025년 추진된 약 800개 PF 사업장 자료를 분석한 결과를 발표했다.
현재 대부분 PF 사업은 시행사가 총사업비의 3% 정도만 자기자본으로 충당하고 나머지는 시공사(건설사) 보증에 의존해 금융기관 대출로 충당한다. 이에 부동산 경기가 침체하거나 공사비·금리가 올라 PF 사업이 흔들리면 대출해준 금융기관 부실이 커질 수 있다. 주요국들은 한국과 달리 시행사가 20~40% 수준의 자기자본을 들여야 한다. 정부는 이를 개선하기 위해 지난해부터 자기자본비율을 중장기적으로 20% 수준까지 끌어올리는 방안을 추진 중이다.
KDI 분석 결과, PF 사업 자기자본비율이 높을수록 분양 리스크 등 전반적인 위험이 감소하는 것으로 조사됐다. 시행사의 자기자본비율이 현행 3% 수준에서 정부의 중장기 목표치인 20%까지 늘어날 경우, 아파트 등 주거용 사업장의 ‘엑시트(Exit) 분양률’(손익분기점)은 약 13%포인트 감소하는 것으로 나타났다. ‘엑시트 분양률’이란 시행사가 PF 대출을 갚으려면 달성해야 하는 최소한의 분양률이다.
이 지표가 낮아진다는 것은 아파트 미분양이 늘어도 시행사가 투자금을 회수할 수 있는 여력이 생긴다는 뜻이다.
반대로 시공사의 자기자본비율이 낮으면 PF 부실 위험이 늘어났다. KDI가 미국에서 2015~2024년 착공된 1만5000개 아파트 사업장을 분석한 결과, 아파트 PF에서 부채비율인 주택담보인정비율(LTV)이 17%포인트 늘어나면 착공 후 3년 이내 부실 확률이 0.39%에서 0.63%로 올라갔다. 부실 후 회생할 가능성은 55%에서 44.1%로 내려갔다.
자기자본비율이 늘어나면 총사업비도 아낄 수 있다. KDI는 자기자본비율이 20%로 늘어나면 총사업비는 평균 3108억원에서 2883억원으로 7.2% 감소한다고 분석했다. 특히 아파트 등 주거용 사업장은 총사업비가 평균 3151억원에서 2801억원으로 11.1%나 감소했다. 자기자본이 많을수록 고신용 시공사의 보증을 받을 필요가 줄어 비용을 아낄 수 있고, 대출 규모가 작아 이자 부담도 줄어들기 때문이다.
KDI는 PF 부실을 막으려면 “프로젝트금융투자회사(PFV)에 점진적으로 프로젝트 리츠 수준의 건전성 규제와 감독을 도입해야 한다”고 제안했다. 국내 대형 부동산 개발사업은 투자자가 많고 권리관계와 자금 흐름이 복잡해 시행사가 페이퍼컴퍼니인 PFV를 내세워 사업을 시행하는 경우가 많다. 평균 자기자본비율이 38%에 달하는 리츠(부동산투자회사)와는 달리, PFV는 건전성 규제와 감독 사각지대에 놓여 자기자본비율이 3%에 그친다.
KDI는 “PFV에 자기자본비율을 규제하고, 부동산 금융에 전문성이 있는 부처를 주무부처로 지정하고 인허가와 감독을 해야 한다”고 촉구했다.
이재명 정부의 6·27부동산정책이 과거 문재인 정부와 윤석열 정부의 부동산정책보다 서울 아파트 가격 상승 둔화 효과가 제한적이라는 한국은행의 분석이 나왔다. 부동산 정책에도 집값 상승 기대감이 커지고 있는 만큼 한은의 금리인하 시점도 늦춰질 수 있다는 전망이 나온다.
한은은 25일 9월 ‘금융안정 상황’에서 “수도권 주택시장은 6·27대책 발표 직전에 비해 아파트 매매가격 상승폭은 축소되고 거래량도 줄어들었으나, 가격 상승 폭 둔화 정도는 과거 대책에 비해 제한적인 모습”이라고 밝혔다.
지난 6월 2018년 9월 이후 가장 높은 상승률(1.4%)을 보였던 서울 아파트 가격은 6·27정책이 본격적으로 시행된 7월 1.1%오르면서 전월 대비 상승률이 축소됐다. 아파트 거래량도 6월 1만2131건에서 한 달 만에 64% 줄어든 4362건으로 쪼그라들었다.
다만, 한은이 지난 2017년 이후 발표된 과거 정부의 부동산정책과 이재명 정부의 6·27정책 시행 이후 서울 아파트 거래 흐름을 비교분석한 결과, 과거 정책 대비 아파트 가격 둔화 폭은 적었던 것으로 나타났다.
정책이 발표된 후 10주가 지났을 때, 과거의 경우 서울 아파트의 주간 매매가격 상승률은 평균 0.03% 수준으로 떨어졌다. 반면 이번 6·27정책의 경우엔 0.1%로 과거 평균보다 0.07%포인트 높은 것으로 조사됐다. 9·7부동산정책 실시 이후에도 주택가격전망CSI가 오름세를 보이는 등 집값 상승에 대한 기대심리도 꺾이지 않고 있다.
장정수 한은 금융안정국장은 “최근 주택가격 움직임을 보면 정부 대책의 영향 이외에도 이사철 수요와 규제지역이 추가 지정될 수 있다는 선구매 수요도 작용하는 것으로 보인다”며 “거시건전성 정책은 (부동산시장을) 가계부채와 종합적으로 고려해 필요하다면 대책이 나올 것으로 생각한다”고 말했다.
금리인하에 대해선 “금리를 내린 시점부터 부동산 시장에 더 유념할 수밖에 없다”며 “한은도 금리인하를 통한 유동성 공급이 집값 상승을 부추기지 않도록 정책을 수행하고 있다”고 말했다.
김정은 북한 국무위원장(사진)이 도널드 트럼프 미 대통령에 대해 “좋은 추억을 가지고 있다”며 북한의 핵보유국 지위 인정을 전제로 북·미 대화 의사를 밝혔다. 김 위원장은 “결단코 통일은 불필요하다”며 남한을 향해 “일체 상대하지 않을 것”이라고 밝혔다.
김 위원장은 지난 21일 평양 만수대의사당에서 열린 최고인민회의 제14기 제13차 회의 연설에서 “미국이 허황된 비핵화 집념을 털어버리고 현실을 인정한 데 기초한 우리와 진정한 평화공존을 바란다면 우리도 미국과 마주 서지 못할 이유가 없다”며 이같이 말했다고 조선중앙통신과 노동신문이 22일 보도했다.
김 위원장이 트럼프 2기 행정부와 이재명 정부가 각각 출범한 이후 대미·대남 메시지를 직접 밝힌 것은 처음이다. 지난 3일 중국 전승절 기념식 참석을 계기로 중국·러시아와 관계를 돈독히 한 김 위원장이 미·중 정상이 참석하는 10월 말 경주 아시아·태평양경제협력체(APEC) 정상회의를 앞두고 북한 입장을 환기한 것으로 풀이된다. 김 위원장은 “제재 풀기에 집착해 적수국들과 그 무엇을 맞바꾸는 것과 같은 협상 따위는 없을 것”이라고 했다.
김 위원장은 대남 관계에 대해선 “일체 상대하지 않을 것임을 분명히 한다”며 “상극인 두 실체의 통일이란 결국 하나가 없어지지 않고서는 성립될 수 없는 것”이라고 밝혔다. 김 위원장은 북핵에 대한 이재명 정부의 동결·축소·비핵화 ‘3단계 해법’을 두고 “우리의 무장해제를 꿈꾸던 전임자들의 숙제장에서 옮겨 베껴온 복사판”이라며 “이런 적대국과 통일을 논한다는 것은 완전한 집착”이라고 말했다.
대통령실은 “정부는 북 체제를 존중하고 흡수통일을 추구하지 않을 것이며 적대적 행위를 할 뜻이 없음을 밝힌 바 있다”며 “긴장 완화와 신뢰 회복을 통해 남북 간의 적대를 해소하고 평화적 관계로의 발전을 추진해 나갈 것”이라고 밝혔다.

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